Berechnung Marktwert im Sachwertverfahren.
Baugutachter erstellt Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV 2021 und NHK 2010.
Das Sachwertverfahren in der Wertermittlung nach Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) Verkehrswertverfahren: Ermittlung des Verkehrswertes zur Bestimmung des Marktwertes. Die neue Wertermittlungsverordnung und bestehende Wertermittlungsrichtlinien.
Anwendung Sachwertverfahren zur Bestimmung vom Immobilien Marktwert. Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Soweit der amtliche Text.
Berechnung Marktwert
Wie funktioniert dies nun in der Praxis? Erstaunt sind viele Immobilieneigentümer über die Nutzungsdauer einer Immobilie. Gemäß den oben genannten Ausführungen gibt es aktuell 5 Standardstufen. Gemäß den dort in den Spalten gelisteten Ausstattungsmerkmalen ergibt sich rechnerisch der Gesamtausstattungsstandard. Außenwände werden mit 23 Prozent, das Dach mit 15 Prozent, Fenster und Außentüren mit 11 Prozent, Innenwände und Innentüren mit 11 Prozent, Deckenkonstruktionen und Decken mit 11 %, Fußböden mit 5 Prozent, Sanitäreinrichtungen mit 9 Prozent, die Heizungsanlage mit 9 Prozent sowie die sonstige technische Ausstattung mit 6 Prozent bewertet. Anhand dieser, auch nach Baujahr geordneten Spalten ergibt sich am Schluss ein Rechenwert.
Je nach errechneter Ausstattungsstufe ergibt sich daraus die Gesamtnutzungsdauer der Immobilie, die man für die Berechnungen ansetzen muss. Die Restnutzungsdauer überrascht so manchen. Hat man keine Instandhaltung betrieben, dann ist die verbleibende Restnutzungsdauer geringer als bei einem gut renovierten Haus. Auch dies ist rechnerisch genau ermittelbar. Anhand der quartalsweise veröffentlichen Baupreisindizes für Wohngebäude lassen sich nun die Herstellungskosten auf das aktuelle Datum hochrechnen.
Einige Immobilien sind besonders gut ausgestattet. Hier werden die besonderen Merkmale gesondert bewertet wie ein Wintergarten, eine Solaranlage, eine Photovoltaik-Anlage, ein Vordach, eine Kelleraußentreppe, ein Kamin, eine Alarmanlage, ein Schwimmbad, Einbauschränke usw. Eine Bewertung nach der Immobilienwertermittlungsverordnung ist somit fair und gibt den tatsächlichen Bautenstand wieder.
Es lohnt sich also, seine Immobilie zu pflegen und instand zu halten! Trägt man nun die ermittelten Sachwerte, Außenanlagen und besonderen Merkmale zusammen erhält man einen Verkehrswert. Diesen gilt es noch, mit Vergleichswerten aus der Umgebung und dem regionalen Sachwertfaktor zu prüfen. Für einen Kapitalanleger, der das Haus vermieten möchte, ist natürlich auch der Ertragswert zu ermitteln. Aus der Summe der Überprüfungen und unter Berücksichtigung des jeweiligen Sachwertfaktors errechnet sich der Marktwert.
In Zeiten mit niedriger oder gar keiner Verzinsung steigen die Immobilienpreise. Verkäufer wissen um die Attraktivität von Immobilien und verlangen dann immer höhere Verkaufspreise. Es entstehen Liebhaberpreise. In topp Lagen mag der eine oder andere Liebhaberpreis auch aufgrund der Architektur, der Ausstattung und der Instandhaltung berechtigt sein. Oftmals können Liebhaberpreise von einem Bausachverständigen nach einer Begutachtung korrigiert bzw. aufgezeigt werden.
