Überprüfung der Wohnfläche und Wohnflächenberechnung
Die Gesamtwohnfläche bildet eine wichtige Grundlage für die Wertermittlung einer Immobilie.
Die Wohnfläche bestimmt den Ertragswert einer Wohnung und ist Grundlage für die Berechnung der Betriebskosten und Nebenkosten sowie der Mieteinnahmen. Oftmals ist bei den Unterlagen für eine Immobilie keine Wohnflächenberechnung vorhanden oder der Kaufinteressent wünscht eine Überprüfung der vorhandenen Berechnung. In so einem Fall wird im Verlauf der Begutachtung der Immobilie mit einem Lasergerät vom Baugutachter die Wohnfläche Raum für Raum von Wand zu Wand aufgemessen. Ein Immobilienpreis wird oft als Preis pro Quadratmeter Wohnfläche angegeben, somit sollte die Wohnfläche passen, um nicht zu viel für den Immobilienkauf zu bezahlen.
Wie setzt sich die Wohnfläche zusammen?
Die Wohnfläche bezeichnet die Summe der anrechenbaren Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören. Nicht zur Wohnfläche gehört die Grundfläche von sogenannten Nebenräumen wie Kellerräumen oder Dachspeicher, Räume, die den Anforderungen des Bauordnungsrechts nicht genügen, sowie von Geschäfts- und Wirtschaftsräumen.
Was darf man berechnen?
Die Wohnflächenverordnung basiert auf den Paragrafen 42–44 der II. Berechnungsverordnung. Wohnflächenberechnungen, die vor 2004 erstellt wurden, bleiben gültig, solange keine baulichen Veränderungen vorgenommen werden.
Die Grundfläche von Balkonen, Loggien und Terrassen wird zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte als Wohnfläche angerechnet. Ein Abzug für Putz in Höhe von 3 Prozent ist nicht mehr zulässig, da die Wohnfläche nach lichten Maßen zu berechnen ist. In die Flächenermittlung können Erker und Wandschränke einbezogen werden.
Die Grundflächen von Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehenden Pfeilern und Säulen werden berücksichtigt, wenn ihre Höhe unter 1,5 m liegt. Seit 2004 zählen Flächen unter Treppen zur Wohnfläche, sobald sie höher als 1 m sind. Jedoch wird bis zur Höhe von 2 m nur die Hälfte angerechnet, erst ab 2 m Höhe zählen diese Flächen ohne Abzug. Nicht beheizte Wintergärten werden zur Hälfte als Wohnfläche angerechnet. Beheizbare Wintergärten werden komplett der Wohnfläche angerechnet. Der bisherige Abzug von pauschal 10 Prozent der Wohnfläche bei Gebäuden mit nur einer Wohnung ist weggefallen.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 18.11.2015 ein wichtiges Urteil gefällt: 18.11.2015, VIII ZR / 266/14 Es gilt generell die tatsächliche Wohnfläche. Für die Praxis bedeutet dies, dass eine bislang tolerierte Abweichung von bis zu 10 Prozent nicht mehr zulässig ist.
Die Überprüfung der Wohnfläche kann sich für einen Kaufinteressenten lohnen. Wir hatten schon mehrere Fälle, in denen eine Korrektur nach unten erforderlich war.
Die Überprüfung der Wohnfläche führen wir ausschließlich im Rahmen von Begutachtungen von Immobilienbewertungen für einen Hauskauf und Wohnungskauf und im Rahmen von Wertgutachten aus.
Bitte beachten Sie: Wir erstellen keine Wohnflächenberechnungen.
Wenn Sie für die Überprüfung einer Miete die exakte Wohnfläche benötigen, hier zwei Empfehlungen:
Firma Wohnflächenberechnung. Dati-Team.
Wohnraumvermessung, der Link führt Sie zur DEKRA.
